Ofiste eski kiracı – yeni kiracı fiyat makası kapandı

Alfa Invest’in 2025 1. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası genel değerlendirmesine göre ofis arzı 7,4 milyon metrekarede sabit kaldı. Boşluk oranı 2024’te yüzde 5,1 olarak hesaplanırken bu oran bu yılın ilk çeyreğinde yüzde 4,5-5,0 aralığına gelmesi bekleniyor. Birincil kira rakamı ise 50 USD / m2 seviyesinde sabit kalması bekleniyor. Yükselen kiralar ile birlikte 2024 yılında ofis kiralayanların ödediği rakamla bugün yeni ofis tutmak isteyen  bir kişinin / kurumun ödeyeceği rakam aynı seviyeye geldi hatta bazı kiracılarda üste çıktığı görüldü.

Ticari gayrimenkulde ofis, sanayi,  lojistik ve perakende alanlarında kiralama – satış, veri analizi, konsept ve proje yönetimi danışmanlığı hizmeti veren Alfa Invest’in 2025’in ilk çeyreğini baz alan değerlendirmesine ilişkin görüşlerini aldık. Alfa Invest’e göre İstanbul A sınıfı ofis piyasasında boşluk oranı yüzde 4,5-5,0 seviyesinde bekleniyor. Ofis arzı 7,4 milyon metrekarede sabit kalırken, birincil kira rakamı metrekare başına 50 USD  olarak gerçekleşeceğini ön görüyorlar. Geçen yıl İstanbul’da inşaat halinde olan ofis projelerinin toplamı 130 bin metrekare olurken aidat bedelleri metrekare başına 175 TL ile 400 TL arasında değişkenlik gösterdi. Dekorasyon süreleri her yeni kiralama için ortalama 1-3 ay olarak belirlenirken, söz konusu gider kalemine ait masraflar yine metrekare başına 850-1.200 dolar olarak hesaplandı.

MAKAS KAPANDI

Alfa Invest Genel Müdürü Umut Arıkan, yükselen kiralarla birlikte rakamsal anlamda eski kiracı – yeni kiracı ayrımının ortadan kalktığını söyledi. Arıkan konuyla ilgili şu ifadeleri kullandı:

“Pandemiden sonraki dönemde özellikle 2022 ve 2023 yıllarında İstanbul’daki kaliteli ofis binaları ertelenen talebin de etkisiyle yüksek talep gördü ve devamındaki yıllarda kira seviyesinin ciddi yükselmesine sebep oldu. Geçen yılın ilk yarısı talebin yüksek olduğu, panik kiralama işlemlerinin de görüldüğü dönem olarak karşımıza çıktı. 2024 yılı ikinci yarısı kira artış hızı ve boşluk oranı düşüş hızı yavaşladı. Son çeyreğe geldiğimizde ise piyasada yatay görünüm hakim oldu. Yükselen kiralar ile birlikte 2024 yılı eski kiracı ile yeni kiracı arasında kira farkının kapanmasını sağladı. 2025 yılı ilk üç aylık  dönemde gerçekleşen kira yenilemeleri, geçtiğimiz yıl yapılan kiralamalardaki yüksek kira bedeli ve enflasyonist ortamın da etkisiyle eski kiracıların kirası, yeni kiralama seviyesinin üstüne çıkması ilk çeyreğin en önemli olayı olarak karşımıza çıkıyor.  Geçtiğimiz yıl ilk çeyreğine göre işlem hacminde yaklaşık yüzde 50-55 oranın düşüş olmasını ve bu durumun etkisiyle kira seviyesi ve boşluk oranında yatay görünümün devam etmesini bekliyoruz. Yeni kira seviyesindeki yatay görünüm, kira yenilemelerindeki kira bedellerinin daha yüksek olmasına olanak sağladı. 2025 yarı yılı kira seviyesinin aynı kalmasını, boşluk oranında ise düşüş eğiliminin yavaşlarak devam etmesini bekliyoruz.”