Ofiste boşluk oranı düşüyor, talep ikinci bölgelere kayıyor

Alfa Invest’in yılın ilk yarısını kapsayan raporuna göre İstanbul A sınıfı ofis stoku 7,4 milyon ile sabit kaldı. Birincil kira rakamı metrekare başına ortalama 50 USD olurken boşluk oranı 2024’ün aynı dönemine göre küçük çaplı azalış gerçekleşerek 6,1’e geriledi. 2024 yıl sonuna göre ise boşluk oranı artış göstermiştir. 130 bin metrekare inşaat halinde projenin devam ettiği sektörde aidat bedelleri metrekare başına 175 TL ile  400 TL arasında değişkenlik gösterdi. İstanbul ofis piyasasında ortalama satış rakamı ise yılın ilk yarısında 9 bin 500 USD/m2’ye seviyesindedir. İşlem hacmi ise 85 bin metrekareden 51 bin metrekareye geriledi.

Ticari gayrimenkulde ofis, sanayi,  lojistik ve perakende alanlarında kiralama – satış, veri analizi, konsept ve proje yönetimi danışmanlığı hizmeti veren Alfa Invest’in 2025’in ilk yarısını yılını baz alan ‘’İstanbul Ofis Piyasası Analizi’’ raporu yayınlandı. Çalışmaya göre İstanbul A sınıfı ofis piyasasında boşluk oranı yüzde 6,1 oldu. Ofis arzı 7,4 milyon metrekarede sabit kalırken, birincil kira rakamı metrekare başına 50 USD olarak gerçekleşti. Geçen yıl İstanbul MİA bölgesinde inşaat halinde olan ofis projelerinin toplamı 130 bin metrekare olurken aidat bedelleri metrekare başına 175 TL ile 400 TL arasında değişkenlik gösterdi. Dekorasyon süreleri her yeni kiralama için ortalama 1-3 ay olarak belirlenirken, söz konusu gider kalemine ait masraflar yine metrekare başına 850-1.200 dolar olarak hesaplandı.

İLK SIRADA LEVENT VAR

Çalışmaya göre İstanbul’da ofis kira bedellerinde ilk sırada Levent yer alıyor (40-55 USD/m2). Levent’i Maslak (30-45 USD/m2), Kağıthane (15-20 USD/m2), Şişli (25-35 USD/m2), Kavacık (20-25 USD/m2), Ümraniye (20-40 USD/m2), Kozyatağı-Ataşehir (25-40 USD/m2) ve Maltepe – Kartal bölgesi (15-25 USD/m2) takip etti.

MEDYA SEKTÖRÜ YENİ BİNA TALEP EDİYOR

Alfa Invest’in çalışmasına göre bu yılın ilk yarısında sektörde gerçekleşen işlem hacmi 51 bin metrekare olarak hesaplandı. Bu rakam geçen yılın aynı döneminde 85 bin metrekare olarak hesaplanmıştı. Ocak-Haziran 2025 döneminde gerçekleşen 51 bin metrekarelik işlem hacminin yüzde 47’si medya sektöründen geldi. Medya sektörünü yüzde 22 ile teknoloji şirketleri takip ederken finans sektörü toplam işlem hacminin yüzde 17’sini oluşturdu. Yılın ilk yarısında İstanbul A sınıfı ofis piyasasında gerçekleştirilen kiralama ve satış işlemlerinin yüzde 10’u perakende sektörü için gerçekleştirilirken bu sektörü yüzde 3,5 ile lojistik takip etti.

 KİRA BEDELLERİNDE ‘SÖZLEŞME YENİLEME’ GERÇEĞİ

Alfa Invest Direktörü Umut Arıkan, ofis piyasasının yarıyıl performansını şu cümlelerle özetledi:

“İstanbul ofis piyasasında geçtiğimiz dönemlerde ertelenen talebin ofis kira bedellerinde aşağı yönlü hareketi de beraberinde getirdiğini gözlemledik. 2025 yılı ilk yarısı itibarıyla yaşanan durgunluk ile kira bedelleri sabit kaldı. İçinde bulunduğumuz dönemin geçtiğimiz dönemlerden ayrışmasının ana sebebi yeni ofis arzının piyasaya girmemiş olması. İstanbul ofis piyasasında düşük talebin, düşük arz ile karşılanması fiyatların sıkışmasını beraberinde getirdi. Diğer yandan sözleşme yenileme işlemleri sonucunda eski kiracıların kira bedellerinin yeni kiracıların kira bedellerinin üzerinde kaldığına şahit oluyoruz. Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesindeki (Levent-Maslak hattı) yüksek doluluk oranı kiracıları, daha düşük kira seviyesinin gerçekleştiği Anadolu Yakası’na yönlendirdi. Talebin yönelmesi Anadolu Yakası’ndaki boşluk oranlarındaki düşüş hızını artırmış ve dolayısıyla kiraların yukarı yönlü hareket etmesine sebep olmuştur. Geçen yılın ikinci yarısı itibarıyla kira artış hızı 2025 yılının ilk yarıyılında da devam etti. Bize göre Anadolu Yakası için kira artış hızını artıran bir diğer faktör ise küçülme yapan şirketlerin bıraktığı iyi kalitedeki dekorasyonlu ofislerin varlığı. Artan dekorasyon maliyetleri taşınma kararlarının ertelenmesine yol açarken, iyi kalitedeki dekorasyonlu ofisler ise acil taşınma ihtiyacı olan şirketler için hızlı çözüm oldu.”

OFİS PİYASASI BU YILDAN NE BEKLİYOR?

Umut Arıkan’a göre ofis piyasası 2025’in sonuna dek şu olgular etrafında şekillenecek; Kısıtlı A sınıfı ofis arzı, düşük boşluk oranı, durgunluk, yüksek inşaat maliyetleri, yeni bölgelere kayan ve ertelenen talep,  ikincil bölgelerin yükselişi ve sözleşme yenilemeleri.